10年前上大学时，房贷被称为个人最好的杠杆，购房意味着资产增值远远超过贷款利率，抓紧“上车”才是王道。2025年，已经是房地产下行周期的第四年，房贷利率仍在3%左右，国债、理财等低风险投资的收益又持续下跌，有闲钱自然要提前还贷款，我也要加入提前还贷的大军。

这种还贷款行为，将直接导致货币供给缩水。根据货币乘数理论，我在闲钱存在银行，理想情况下能够以 （1 / 法定存款准备金率）=11的倍数派生货币。我的100W存款可以通过银行放贷循环创造1000W的货币；无数个家庭的存款则可以创造巨量的货币、支撑经济的循环。那反之，用存款提前还款后，原始的存款消失了，我的贷款也消失了，无数家庭的还款，将同时灭失存款的根源和放贷的循环，已经带来了不可避免的经济通缩。

回顾改革开放初期，央行发行货币主要靠外贸结汇。这就给人一个错觉，认为出口是中国经济增长的主要发动机。特别是加入WTO不久，中国经济开始了高速增长，更加强化了对外开放与中国增长之间强相关的认知。但这个认知解释不了为什么同样是开放，比中国更早加入WTO的其他国家（如印度、印尼）却没有出现和中国一样的快速增长。有观点认为，与中国对外开放同步的土地金融，才是增长背后隐藏着的主要推手。复盘中国的经济增长的几个节点，几乎都是逆国际经济周期增长，而和房地产增长曲线完全一致。第一个节点是1990年，当时中国面临着发达国家远比今天更严厉的集体制裁，但经济却因1991年出台的“国有土地有偿使用”迅速开始出现V字形反弹。第二个节点是1998年，外部经济特别是中国周边国家在严重金融危机冲击下一片哀鸿，但中国却借助“房改”逆风翻盘，一举超过东南亚。第三个节点是2008年美国“次贷危机”，中国不仅没有像其他国家那样陷入衰退，反而在土地出让金收入大增的地方政府主导下，在2010年实现了对日本GDP和美国制造业的赶超。这些节点都说明中国经济增长的动力主要是内生的，其中最主要的就是源自房地产创造的巨大资本和海量的货币。

如果说负债是创造货币，还债就是消灭货币。房地产掉头开始下跌后，所有市场主体都在还钱，这时银行有再多的钱，也无法流入市场。这就是所谓的“流动性陷阱”，货币供给下降。而货币是消费的总开关，进而抑制消费，形成通缩的丧失螺旋。

要打破衰退螺旋，就需要有人出来逆市借贷。只有把储蓄（流动资产）从银行里借出来，才能增加市场的流动性，创造更多的需求。指望个体来承担这个逆市的角色，是不现实的。而放任房地产市场的下跌和风险出清，无疑又是鲁莽的、不可预知的系统风险。下一步房地产的走势无人知晓，但是包括我在内的很多人，都默默的投出自己的选票。

参考文章：

《房地产是撼动宏观经济的震源》